上海证券交易所消费REITS业绩会:物美求稳,金茂蓄力
在业绩简报中,证券中信建设投资证券研发部朱静指出,交易消费基础设施正处于新供应收缩阶段,业绩零售房地产正处于价格交换阶段。美求
据统计,金茂蓄力截至2023年底,上海所消全国购物中心数量已达5827个,证券股票购物中心数量持续增长,但新规模已进入收缩阶段,2023年新开购物中心384个,比2022年减少18个,比2021年减少165个。
从拟开业的角度来看,2024年拟开业的购物中心达到514个,比2023年减少74个,是近8年来的新低。
目前,商业地产整体投资销售节奏放缓。自2017年以来,商业地产投资开发逐年下降。今年前8个月,商业地产投资完成率同比下降13.2%,销售面积同比下降6.2%。
同时,消费也进入了低速增长阶段。今年上半年,全国城市人均可支配收入同比增长4.6%,较去年下降0.5个百分点。前8个月,社会零售总额同比增长3.4%,比去年全年增长3.8个百分点。
从一系列的数据介绍可以看出,今年的消费环境并不友好。上海两个消费基础设施REITS在今天的会议上披露了2024年中期业绩报告,但从数据来看,两个消费REITS都显示出稳定的管理能力。
嘉实物美消费REIT的底层资产是大成项目、玉龙桥项目、华天项目、德胜门项目,总建筑面积约7.79万平方米,其中华天、德胜门、玉龙桥位于北京二环路,位于北京核心商务区。
经过仔细调查其资产组合,嘉实物美消费REIT不直接持有四个项目,而是间接持有三家下属公司的100%股权,从而获得四个项目的所有权。
据现场介绍,截至2023年,物美集团在全国拥有1800家门店,年销售额超过1100亿元。物美商业是物美集团的资产运营商,管理着600多万平方米的消费基础设施。其中,自有物业170多万平方米,一线运营团队100多人。
因此,作为嘉实物美消费REIT的原始受益人和运营管理机构,物美商业也交出了优秀的成绩单。
截至2024年6月30日,REIT总租金保持98.13%,期末租金收缴率达到99.90,平均租金达到3.75元/平方米/天,期末加权平均剩余租金为7.95年,期末项目EBITDA利润率为81.43%。
最终收入4932.47万元,净利润1555.69万元,主要来自基础设施项目租金和物业费收入,其中租金以固定租金的形式,受消费市场影响较小,更稳定;物业费作为新的收入增长点。
净现金流量为2841.97万元,现金流入良好,能有效覆盖运营成本。
本项目可供分配金额为2836.48万元。早在9月5日,嘉实物美消费REIT发布公告,上市以来首次分配收入。收入分配基准日为2024年6月30日,每10份公开发行REITS可分配0.709元,共分配2836万元,占可供分配金额的99.98%。
另一个性能描述是华夏金茂商业REIT。REIT项目底层资产为长沙展秀城购物中心,建筑面积10.27万平方米,租赁面积6.12万平方米。
中国金茂拥有众多优质的消费基础设施,位于上海、青岛、重庆等国内一二线城市,经营稳定。其中,青岛金茂秀城的租金达到96.9%;张家港金茂展秀城出租率达到93.4%;南京金茂展秀城出租率达到97.6%。而且还有一批消费基础设施正在建设中,未来将进入市场,未来可以预期消费REITS。
华夏金茂商业REIT项目交付的成绩也比较出色,长沙展秀城购物中心期末出租率达到98.30%;期末收缴率为99.43%,销售额为3.86亿元,客流量为764万人次,平均租金为85.89元/平方米/月,其中专卖店平均租金为151.50元/平方米/月,同比增长9%。
目前,长沙展秀城主要门店和专卖店占54%和46%,其中主要门店平均租金为31.46元/平方米/月,仅为专卖店平均租金的1/5。这主要是由于项目前期受公共卫生事件影响,主要门店的调整节奏被打乱,因此主要门店的比例远高于其他同类资产。
但今年第二季度,该项目启动了主要门店的调整计划,这将是该项目未来增长的潜力,预计将为投资者实现超额回报。
报告期内,基金总收入达到3783.82万元,其中租金收入达到2343万元,约占63%;EBITDA2090.07万元;分配金额为2218.65万元,简单年化分配率为5%。今年5月和8月,华夏金茂商业REIT在上半年向投资者分红。
(责任编辑:娱乐)
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